下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展有兩大趨勢：房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈和房價出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大。綜合促進房地產(chǎn)持續(xù)回暖的有利與不利因素來看，下半年房地產(chǎn)市場仍將處于回升的關(guān)鍵階段，政府應(yīng)出臺穩(wěn)健的政策指導(dǎo)，著重建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。
　　三大因素有利于促進房地產(chǎn)持續(xù)回升

　　第一，當(dāng)前我國仍處于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的階段。從國際經(jīng)驗來看，根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進入4000-8000美元時，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定快速增長期。2008年我國人均GDP已經(jīng)突破3000美元，這就意味著今后相當(dāng)長時間內(nèi)我國的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時期。
　　第二，住房需求潛力巨大。首先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。據(jù)預(yù)測，2010-2020年，我國將處于工業(yè)化和城市化"雙加速"階段，城市化將以每年1個百分點的速度推進，到2020年，我國城市化率將達到58％左右，對住房的需求比較旺盛。一是新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求潛力巨大，二是在城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)住房保障體系應(yīng)該加以統(tǒng)籌考慮和安排。

　　其次，從消費結(jié)構(gòu)升級的趨勢來看，居民消費的重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，住房是居民消費結(jié)構(gòu)升級的主導(dǎo)產(chǎn)品，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。從購買力的角度來看，改善型購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力支撐。這部分人大多已經(jīng)購買房改房，隨著生活水平的提高和經(jīng)濟能力的增強，以小換大的需求強烈。

　　再次，居民出于保值增值的考慮將增加對房地產(chǎn)的持有。由于儲蓄利率相對偏低，居民儲蓄意愿不斷下降，而資本市場不穩(wěn)健，投資股市存在較大風(fēng)險，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向于持有房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)具有商品和資產(chǎn)雙重屬性，購置住宅不僅可以出租獲利，在通貨膨脹的情況下，房地產(chǎn)價格將上升，而且其上升速度與幅度將大大高于通脹水平，因而可以在漲價后出售獲利，從而能較好地滿足人們增值保值的要求。

　　最后，受利率、匯率、游資和國際經(jīng)濟形勢的影響，一定規(guī)模的社會閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場的投機和投資機會。

　　第三，國家"擴內(nèi)需、保增長"的政策取向有利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。2008年年中以來，面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境，黨中央和國務(wù)院迅速推出了進一步擴大內(nèi)需、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃。擴大內(nèi)需包括擴大投資需求和消費需求，作為撬動消費和投資的有力"杠桿"，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中有著十分重要的地位。因此，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展與我國經(jīng)濟的持續(xù)增長息息相關(guān)。這也意味著在擴內(nèi)需、保增長的大環(huán)境下，房地產(chǎn)發(fā)展將獲得長期穩(wěn)定的政策支持。

　　阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有四大不利因素

　　第一，經(jīng)濟運行的基本面不支撐房價暴漲。今年上半年，在一攬子計劃的有力刺激下，我國經(jīng)濟增速下滑勢頭得到遏制，初步呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。但是，全球房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整之中，世界經(jīng)濟走勢仍不明朗，因此，我國經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，當(dāng)前的經(jīng)濟運行狀況根本無法支撐房價的再度飆升。歷史經(jīng)驗證明，房地產(chǎn)"一業(yè)獨大"有悖于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不利于民生的持續(xù)改善。倘若在消費需求提振無力的情況下，放任房價逆勢上揚，必將嚴(yán)重擠壓居民在汽車、家電等其他方面的消費，抑制實體經(jīng)濟的復(fù)蘇，導(dǎo)致經(jīng)濟增長的終端引擎難以啟動。因此，唯有房價理性回歸，才能讓"保增長"的政策真正惠及民生，才能發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動作用。

　　第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心不足。2009年1季度房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)小幅回升至90，較2008年四季度提升8.1個百分點，但比2007年和2008年同期分別低47個百分點和41個百分點。由于市場全面啟動有一個傳導(dǎo)過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)家市場信心的恢復(fù)和投資意愿的回升仍然需要一段時間。

　　第三，房價大幅反彈將威脅房地產(chǎn)市場回暖的可持續(xù)性。人民銀行2009年第2季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，超過6成居民認為當(dāng)前房價"高，難以接受"，購房意愿仍處于較低位置--準(zhǔn)備在未來3個月內(nèi)購買住房的居民占比為15.8％，比上季度減少了0.9個百分點。房價快速大幅反彈將打擊剛剛出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的樓市，威脅房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的可持續(xù)性。

　　第四，過度的投機炒房將影響樓市健康調(diào)整。伴隨著樓市的不斷升溫，投資性購房的比例也在逐漸增加，一次性買入多套住宅的現(xiàn)象有所上升。在通脹預(yù)期的驅(qū)動下，流入房地產(chǎn)市場的資金量將不斷擴大。由于自住型需求承受能力有限，對房價漲幅較為敏感，投資性和投機性需求資金充裕，對高房價具有較強的吸納能力，因而，投資性需求的大量入市會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險則會逐步積累，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動。
　　為了控制投資性購房行為帶來的樓市泡沫，北京、大連和杭州等地銀監(jiān)局分別重申，二套房貸首付比例不得低于40％，并且不能享受貸款利率優(yōu)惠。下半年，如果投機性需求過度擠占市場、推高房價，國家有可能通過加息、收緊二套房貸等手段來抑制房價的過快上漲。如果利率從基準(zhǔn)利率的70％上調(diào)到110％，將會對投資性需求產(chǎn)生較大影響。因此，二手房貸款政策的走向?qū)⒊蔀橛绊懛康禺a(chǎn)市場銷售的重要因素。

　　下半年房地產(chǎn)市場二大發(fā)展趨勢

　　一是房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈。雖然目前房地產(chǎn)投資增速仍處于歷史低位，但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)回暖，房屋新開工面積負增長情況將有所改善。首先，房價上漲和銷售回升是推動開發(fā)投資增加的主要動因。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6％，增速比2008年全年提高21.8個百分點，比一季度提高14.4個百分點。其中，個人按揭貸款增速逐月加快，扭轉(zhuǎn)了2008年負增長的狀況，同比增速達到63.1％。第三，為應(yīng)對國際金融危機，擴大國內(nèi)需求，今年5月份，國家下調(diào)了商品住房資本金比例，其中，普通商品房項目投資的自有資本金比例從35％下調(diào)到20％，這是13年來的首次下調(diào)，將降低行業(yè)融資門檻，增強開發(fā)商的投資能力，促進房地產(chǎn)投資增速回升。第四，有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資。今年上半年，房產(chǎn)銷售的驟增大大減少了房屋庫存，而有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資。

　　二是房價出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)銷售暴增、房價大幅反彈是貨幣流動性過多、通脹預(yù)期明顯、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中釋放等多種因素共同作用的結(jié)果。由于世界經(jīng)濟走勢仍不明朗、我國經(jīng)濟整體還處于恢復(fù)期，企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，就業(yè)形勢比較嚴(yán)峻、居民收入預(yù)期不樂觀，因此，自住型需求對房價的承受能力是有限的。

　　面對房價高漲，部分剛性需求已經(jīng)開始觀望、萎縮。投資性購房者的進入雖然帶來了市場的暫時繁榮，但是這部分資金流動性大，來得快、撤得也快，不可能成為房地產(chǎn)市場的主力。

　　因此，目前房地產(chǎn)市場熱銷的局面難以長久維持，在房價大漲的同時，市場風(fēng)險也在不斷積累，如果房價反彈幅度超出購房者的心理預(yù)期，樓市將進入新一輪調(diào)整，市場波動和房價反復(fù)的可能性在加大。

　　促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的六大對策建議

　　今年上半年房地產(chǎn)市場的回暖，很大程度上歸功于政府各部門所采取的一系列積極的宏觀調(diào)控措施，要使房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟的火車頭，必須在均衡、合理的價位上保持市場銷售的持續(xù)穩(wěn)定增長。下半年房地產(chǎn)市場將處于回升的關(guān)鍵階段，政府應(yīng)出臺穩(wěn)健的政策指導(dǎo)，著重建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

　　第一，明確房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)。國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，是通過一系列經(jīng)濟、法律和行政的手段，促進房地產(chǎn)市場供求基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定。房價波動過大，對國民經(jīng)濟健康發(fā)展、全面實現(xiàn)小康社會和社會和諧穩(wěn)定，都會帶來不良影響。國家希望改善房屋、住宅供給，使稀缺的土地資源能夠滿足居民住房的基本需要，希望保持房價穩(wěn)定，保持社會安定，避免房地產(chǎn)市場和價格出現(xiàn)大幅度波動。

　　第二，要不斷提高宏觀調(diào)控的效率。一切調(diào)控措施應(yīng)該圍繞調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)而設(shè)計。要梳理已經(jīng)出臺的宏觀調(diào)控政策，使之適應(yīng)調(diào)控目標(biāo)的需要相互銜接配套，形成合力，提高調(diào)控措施的效率。要把增加房地產(chǎn)市場的透明度作為一種宏觀調(diào)控手段，增加政策和信息透明度，特別要重視把握正確的輿論導(dǎo)向，傳遞明確的信號，積極進行正面的宣傳解釋，引導(dǎo)理性供需，防止誤導(dǎo)和媒體炒作。

　　第三，引導(dǎo)開發(fā)商加快房地產(chǎn)開發(fā)投資，擴大有效供給。今年上半年，在市場銷售驟增、庫存大量消化的情況下，房屋新開工面積不足，土地購置面積和開發(fā)面積持續(xù)負增長，市場供給趨于緊張，這種狀況不利于房價的穩(wěn)定。為了改善供求關(guān)系，建議采取措施，加大房地產(chǎn)有效供應(yīng)。一是加大土地的供應(yīng)力度。二是加快建設(shè)保障性住房。

　　第四，對自住性購房需求和投資投機性需求區(qū)別對待，有保有壓。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、穩(wěn)定經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。對居民自住性購房需求要繼續(xù)采取鼓勵和支持的態(tài)度。與此同時，為了防止過度投機炒作造成房地產(chǎn)繁榮假象，有必要采取措施抑制投資和投機性需求的增加。對已出臺的第二套房貸款政策要嚴(yán)格執(zhí)行，同時，為了加強對投機購房的稅收征管，稅務(wù)部門應(yīng)加強與房管登記部門的信息溝通，對購買兩套以上住房的個人和家庭不再給予稅收優(yōu)惠措施。

　　第五，加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項目對銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)能力和管理能力。

　　第六，加強信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性開發(fā)和消費。為確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)加強信息體系建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，及時向社會提供真實完整的土地資源情況、房地產(chǎn)供求情況（包括新增房地產(chǎn)數(shù)量、存量房地產(chǎn)數(shù)量）、租賃市場的資源、房地產(chǎn)租售價格等信息，引導(dǎo)開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費。同時，健全房地產(chǎn)市場分析體系，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動向，為政府及時、準(zhǔn)確地做出決策提供科學(xué)完備的依據(jù)，從而有重點、有針對性地實施宏觀調(diào)控。

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